テナント探し 開始~契約までの3ステップと注意点

店員Kです。

自営業の道に進もう!
そう考えたのであれば
商売や事業を行う拠点が必要です。

拠点が無ければ
店を構えることもできませんし、
事務所を構えることもできません。

今日は自営業を目指す人間にとって、
最大の山場となる”テナント探し”を徹底解説します。

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まず最初にどうするかを考える

まずテナントを探す必要があるのかどうかを
考えましょう。

例えば”自宅で事業をやる場合” ”自分の持ち物件を使う場合”
でしたら、テナントを探す必要はありません。
他の準備などを始めましょう。

今回の記事ではテナントを探すかた向けの情報を
綴っていきます。

念のため。
本記事は「個人事業主」方向けです。
「法人」の場合は若干異なるのでご注意下さい。。

テナントを探すまで!

物件を借りて商売をしよう!
そうと決まれば、テナントを探さなくてはなりません。

このテナント探し、
自分の事業の将来を左右する、非常に大切な工程です。

独立するまでの一番の山場とも言えますね。
なので、慎重かつ丁寧に進めていきましょう!

そもそもどうやって探すの?

いきなりテナント、テナント言われても困ってしまう方も
いるかも知れません。

テナントの探し方は大きく分けて4つあります。
・不動産屋などで探す
・インターネット、広告などで探す
・直接探して、連絡を取る
・知り合いなどを頼る

このいずれかで探すことになるはずです。

一つずつ、見ていきましょう。

不動産屋で探す

街中には不動産屋が溢れています。
入り口に物件情報が貼ってあったりもしますが、
とりあえず中に入ってみましょう。

不動産屋の方に「○○を始めようと思っているのですが~」
というような感じで概要と希望を伝えれば
それに見合った物件があるかどうか探してくれます。

インターネット、広告などで探す

直接、足を運ばずして情報を得ることができる!
便利な時代になりましたね(笑

新聞の折り込みチラシなどで物件情報が
入っていることもありますが、
やはり現代の主流といえばインターネットでしょう。

全国各地の不動産情報を載せているサイト
(例えばアットホーム様など)
があるので、そこから物件情報を見て、
気に入った物件を探す、という方法です。

私もこの方法で最初は物件を探していました。
結構良い物件も見つかりますよ!

直接探して、連絡を取る

街中で「テナント募集中」や「貸店舗」と書かれてある
貼り紙を見たことはありませんか?
アレです。アレを探して直接連絡を取る方法です。

商売をしようかな、と思っている場所周辺を実際に
歩いてみると結構見つかるかもしれません。

貼り紙に連絡先が書いてあるはずなので
そこに連絡すれば、業者と連絡をとることができます

知り合いなどを頼る

これが一番強いです。
開業したい場所の近くに知り合いや物件についての
情報を握っている人は居ませんか?

表に出てないお宝物件を紹介してくれるかもしれません。

と、、まぁこんなところです。
いずれの方法で探すにせよ、まず気になる物件を
見つけましょう。

気になる物件を見つけたら!

気になる物件を見つけたらいきなり契約するのではなく
必ず現地に足を運びましょう。

不動産会社立ち合いのもと、
基本的に無料で見学させてもらえます。

担当の不動産会社に連絡して「見学したいのですが・・・」と
伝えれば大抵OKです。
見学日を打ち合わせして、当日、業者立ち合いのもと、
見学という流れになりますね。

実際にその物件を見るのと、
写真で見るのでは大きくイメージが違うモノです。

私も写真で見て「ここいいな~」と思っていた物件が
実際に見てみたら「うわ~~ここダメだ~」ってことも
結構あったので。。

見学に行ったら契約しないといけない

なんてことは絶対にないので安心して
見学に行きましょう!

見学時 注意するポイント!

では、次に見学時に注意したいポイントを。。

見学するからにはしっかりと物件や条件などを
確認しておきたいものです。

見ておきたいところは
・物件の状態(内装の状態はどうか)
・ネズミの有無(駆除にお金が相当かかります)
・備品の状況(残存物があるかどうかなど)
・トイレ、水回りの状況
・テナント付近の人通り

このあたりは必ず見ておきたいところです。

写真撮影も基本的にOKのはずなので、
必要と感じたら撮影して残しておきましょう。

後で役に立つこともありますから。。

他に立ち合いの業者さんに
気になることがあればどんどん聞いておくと良いですよ。

物件を決める!

見学などを繰り返していくうちに、
「ここにしよう!」という物件が見つかると思います。

そうしたらいよいよ契約段階に移るのですが
今一度確認しておきましょう。

契約したら安易に解約はできません!
↑重要!

・立地条件など、場所は本当にそこで良いのか
・費用(月々の家賃)やその他の条件は本当に大丈夫か
・自分の身の丈にあった物件か
(やろうとしてることに対して狭すぎたり、
 また自分の資金でまかなえる費用で済むのか)

こういったことを確認し、
問題がなければいよいよ契約段階に移りましょう。

担当の連絡先に連絡して、いよいよやり取り開始です!

ここまでのポイント!

物件選びは慎重に。開業までの最重要事項です。

また、どうしても良い物件が見つからない!という場合は
しばらく時間を空けてみるのも良いです。
また新しい物件が空くかもしれません。

望みの物件がないのに「ここでも大丈夫かな・・・」と
妥協して契約するのだけは絶対にやめましょう!
後悔します

100%納得した上で契約を!

契約する手順!

お望みの物件を見つけました!
そうしたら、次は契約のため、色々としなくてはなりません。

大抵の場合、まず不動産屋に出向き、
必要書類や契約事項などの説明を受けることになると思います。

この時、書類なども貰うと思うので
面倒くさがらずに一字一句見逃さず、しっかり読みましょう。

自分に不利になる条件が書かれていて、
後から「見ていなかった!」と言っても遅いので・・・(汗

また、大家さん(賃貸の所有者)の
人柄などもその目で見ておくと良いですよ。

時々、変な人もいるんです・・・
変な人だとトラブルの確立が上がりますからね。。

大家さんと借主でのトラブルっていうのも
結構あるのです・・・

費用について確認!

テナントを借りる際は色々お金がかかるものです。
専門用語のような言葉もちらほら。

なので、ここで確認しておきましょう。

家賃

契約時に「前家賃」と呼ばれる費用を払う必要があります
例えば3月15日に契約したならば
15日以降の日割り額と翌月4月分を払う、そういう形になります。
月々の家賃がいくらかは契約書などに書いてあるはずなので
それで確認しましょう!

敷金・補償金

呼び方が場所によって異なります。本来の意味は違うようですが、
ここでは省きます(借りるうえでは特に覚える必要がないので)

敷金とは、退去時の補修や、借りている最中の補修など、
そういった事柄のため、預かっておく費用の事です。

ではこれはいくらぐらいなのか?
と言いますと
敷金=3か月 と書かれていた場合
家賃10万円の物件であれば 30万円 ということです。

家賃の3か月分が敷金ですよ~と、いうことですね。

ごく稀に敷金が設定されていない物件がありますが
これは
何かあっても”何もしてくれない”と考えましょう。
あまりおすすめはできません。

ちなみに敷金は「預ける」だけであり何事も無ければ
退去時に戻ってきます。

しかし敷金には「償却分」と言うのがあることもあり、
契約書などに敷金=3か月 1か月償却 と書かれている場合、、
これは返却時は2か月分になる、という意味です。

つまり 敷金=10か月 償却分=10か月となっていたら
何も戻ってこない、そういうことなので
ここもよく確認しておきましょう!

礼金

これは物件を借りた際に大家さんに払う謝礼金です
こちらも敷金と同じように○カ月分と記載があると思います

礼金が無い場合もありますが、
これは”わけありの物件”だったり
予め家賃が高く設定されている、などの裏面もある場合が多いです

仲介手数料

貴方と建物の持ち主の方、基本的に直接やり取りすることはなく
”不動産屋”を通す場合がほとんどです。
業界の暗黙ルールなのでしょう。

で、この仲介手数料と言うのは不動産屋に払うお金です。

大体家賃の1カ月分です。
ほとんどがそうですが、時々高く設定されているところも
あるようなので、先に不動産屋に確認しておきましょう!

保険料

建物によっては借りる際に火災保険などへの加入が
契約条件になっている場合もあります(私もそうでした)

この場合、不動産屋が保険会社を紹介してくれるほか、
自分で探すことも可能です

条件によりますが3年で5万、とかそのぐらいです。
月々数万円取られたりはしません。。

内装費用

これがもの凄く高いです。
スケルトン(床とかがむき出しの状態)の物件を借りる場合、
覚悟が必要です。

6坪の最低限の内装工事をするだけでも50万近くかかる世界です。

かと言って、ボロボロのままお店を始めるわけにもいかないでしょうし…
(事務所でも厳しいでしょう)

ただ、最近は「居抜き物件」というのも多く、
前の入居者が残したそのままの状態で借りられる物件なので、
床や天井など、そのまま使えるようであれば
内装工事は必要ありません
(私の借りたところは内装工事不要でした)

この内装工事費、かなりかかるので、
見学時から頭に入れておいた方が良いかもしれません

提出書類について確認!

契約時にいくつかの書類が必要になります
物件によって若干異なるとは思いますが、
主に必要になる書類をこちらに書いておきます。

住民票

自分の住所地の市役所に行けば簡単に取得できます。
発行に手数料がかかるのでお金を持っていくのを忘れずに!
郵送などでも取り寄せ可能です。行く時間が無い場合は
郵送を使いましょう!
なお、有効期限は3か月なので要注意!

連帯保証人の保証人承諾書

契約には”連帯保証人”を立てる必要があるのです

連帯保証人の対象は
入居する方の2親等以内の方で、一定の収入がある方 なので、
お願いする人を決めなくてはなりません。

お願いする方が決まったら承諾書に実印を貰いましょう。
もしくは契約時に同席してもらってもOKです。

連帯保証人の印鑑証明書

連帯保証人の方の分が必要です。
印鑑証明登録をしていない場合は市役所で登録できます
(印鑑証明について分からない方は調べれば出てくると思います)

印鑑証明登録をしている場合は、市役所に行って、
証明書を貰いましょう。

ちなみに、物件によっては契約者本人に印鑑証明書が必要な
場合もあります・・・。

その他にいるもの

自分の免許証などのコピーが必要な場合があります。
また、本籍地の身分証明書が必要なことも。

これは自分の本籍地の市役所で発行できますが
本籍地が遠くて取りにいけない!という場合は
郵送をお願いすることもできます。
条件は市によって違うので市のサイトで確認してみましょう!

契約書類を集めたら・・・

書類とお金が集まったらいよいよ契約です

不動産屋で支払や最後の説明を受け、
書類に不備がなければ契約完了となります!

その際に契約書類の控えや物件のカギをもらう形になると思います!

最後に・・・

以上でテナント契約の流れは終了です!

まぁ、借りたら終わり!というわけではなく
その先にもいろいろな準備が待ち構えているワケですが・・・。

とは言え、物件の契約が終われば
第1関門突破です!

開業への第1歩を踏み出した、ということですね!


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